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何故?今?戸建賃貸事業なの?

2020.10.20

こんにちは!日本戸建賃貸株式会社部長です。
第一回コラム開始致します。
利回り10%以上を目指す「戸建賃貸経営オーナーへの道」はじまりました!
まず今回のタイトル【何故?今?戸建賃貸事業なの?】が気になると思います。
近年の戸建賃貸(借家)のイメージとしては

〇戸建賃貸(借家)って昭和に多く建築され老朽化し空室も多いんじゃないか?
〇今更新しい事業で無く、もう終わった事業じゃないのか?
〇ここ20年程、戸建賃貸(借家)なんて新築でほとんど建築されて無いのでは?
〇建築坪単価が高くて利回りが低くて事業にならないんじゃないか?

と、上記の様な事柄が浮かぶと思います。
タイトル通り何故?今?この戸建賃貸(借家)事業の会社が新しくできる展望が湧きません。
今回は上記の内容を考察していきます。
現在の住宅事情は以下の通りです。

            (資料)住宅着工統計(国土交通省)
                   
        (千戸)          
  年度 総戸数 持家系 借家系          
  H11 1,226 788 438          
  12 1,213 784 429          
  13 1,173 721 452          
  14 1,146 682 464          
  15 1,174 707 467          
  16 1,193 716 477          
  17 1,249 723 526          
  18 1,285 738 547          
  19 1,036 594 441          
  20 1,039 583 456          
  21 775 451 325          
  22 819 521 298          
  23 841 544 297          
  24 893 566 327          
  25 987 612 375          
  26 880 514 366          
  27 921 531 390          
  28 974 541 433          
  29 946 531 416          
  30 953 555 398          

上記の表を見ると、H19年~H21年で自宅・借家共に20万戸程減少(解体)されており
H20年~H30年の平均としては横ばいになっている。(※持ち家6 賃貸4のバランスは保たれている。)

Q.戸建賃貸(借家)って昭和に多く建築され老朽化し空室も多いんじゃないか?

戸建賃貸(借家)は基本的に自己資金(借入無し)で建築し築40年~60年程の物件で
現在残されている古借家は大きく分けると2パターンあります。
※リフォーム工事し家賃を維持し入居を維持してる古借家。(修繕費を使う)
※全室退去を待ち、解体予定の古借家。(修繕費を使わない)の2パターンになります。

質問の答えは後者になります。
どちらもパターンも費用対効果から言うと20年~30年以上は高利回りで
経営され、今後いつ解体しても入居が無くても問題ない状態だと推測されます。

Q.今更新しい事業で無く、もう終わった事業じゃないのか?

1610年頃 江戸時代から400年以上続く無くなれない事業が賃貸事業です。
戸建古借家の(空室が多い。=需要が無い。)では無く。
築40年~60年程の古借家の時代が終わり、新しい今の時代から未来に行く切り替えの時期です。

Q.ここ20年程、戸建賃貸(借家)なんて新築でほとんど建築されて無いのでは?

アパート・マンション入居者(ファミリー)の70%が戸建賃貸に住みたいと思ってますが
戸建賃貸(築浅物件)は賃貸物件の2%程しかありません。
何故ニーズがあるのに建築が進まないのか?
単純に金額が高く費用対効果が得られなかったからです。

Q.建築坪単価が高くて利回りが低くて事業にならないんじゃないか?

近年、建築メーカーさんが建築する価格では利回りが低く事業になりませんでした。
坪単価にして建築メーカーさんの約1/3の価格で出来る様になれたことにより事業として成り立つ様になりました。

第一回の利回り10%以上を目指す「戸建賃貸経営オーナーへの道」終わります。
所有地・購入投資物件の事例を投稿するまでに、まだまだ戸建賃貸の不明点・不安点たくさんあります。
次回より、週休二日ですが毎日 当社新入社員がお客様目線での質問(一定期間)を投稿し翌日、私が解答していきます。

まず、戸建賃貸事業入門編始まります。

ご期待ください!!

 


 

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