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戸建賃貸講座【初級編】1−① の戸建賃貸に需要はあるの?回答

2020.10.22

こんにちは。部長です。
寒くなってきましたが、熱い質問がきましたのでHOTにお答えします。
ちなみに前回の質問内容のおさらい・・・・。


Q.『ここ20年程、戸建賃貸(借家)なんて新築でほとんど建築されて無いのでは?』に対し、私が
A.『アパート・マンション入居者(ファミリー)の70%が戸建賃貸に
住みたいと思ってますが戸建賃貸(築浅物件)は賃貸物件の2%程しかありません。
何故ニーズがあるのに建築が進まないのか?単純に金額が高く費用対効果が得られなかったからです。』
とお答えしておりました。
 

それに対してQ.『戸建賃貸に入居需要があるのはわかりましたが、戸建賃貸に適した場所や入居者に好まれる場所というのは
どういった特徴があるのか?』という質問がきておりましたのでお答えさせていただきます。

A.賃貸はステップアップ事業です。
カップル・結婚・子育てのステップアップがある限りすべての既存間取りがある地域
(幼稚園・学校・駅・幹線道路の近隣は必須)は適した場所(家賃の上下はあります。)になります。

【A.解説】

●賃貸事業の効率・需要を検証します。
賃貸業(土地利用効率=収入=利回り)のBESTは、
〘基本的に賃貸事業は部屋が狭く家賃が高く設定できる立地が最高です。〙


例えば【左】1LDK 14坪 家賃60,000円 【右】1K 7坪 家賃50,000円

             

上記の家賃設定にて14坪で建築した場合、
【左】1LDK 14坪 家賃60,000円 【右】1K 7坪 家賃50,000円×2戸=100,000円


となり、同じ坪数で月40,000円 年間480,000円の家賃差額が出ます。
※部屋の面積(坪)が倍になっても家賃が倍にはならないからです。
※設定家賃(都市・市町村により上下差があります。)
効率を考えると、とにかく敷地に戸数が入るだけ建築するのが最大効率になり収入も高額になっていきます。

建築場所さえ入居需要の高い立地であれば戸数が多くても入居不安はないと思われます。
効率=間取り1K  需要=単身者(入居者)が賃貸事業の効率・需要が揃い安心経営のBESTと考えられます。

●次に各間取りの需要とメリット・デメリットを考察致します。

 

 

 

 

 

 

7坪 1K
《メリット》
①単身需要=敷地最大利用が出来る。
②収入の最大化が図れる。
《デメリット》
①様々な間取りが不可能で物件差別化が図りずらい。
②入居の入退去が激しい。入居100%を維持するのは困難。

 

 

 

 

 

 

14坪 1LDK
《メリット》
①カップル需要=2人暮らしの入居者様がターゲット。
②1K需要じゃ無い立地にて家賃単価を上昇させられる。
③LDKと1部屋が分かれる為、様々な間取りが可能で物件差別化が1K間取りより図れる。
《デメリット》
①郊外に関しては、アパート(長屋タイプ)1LDKの供給が多い傾向にあり需要が弱くなってきている。

 

 

 

 

 

 

18坪 2LDK
《メリット》
①ファミリー・カップル需要=ファミリー(夫婦・子1~2人)がターゲット。
長期入居になり安定する。
《デメリット》
①長期入居になる為、入居入れ替え時 修繕費の負担がある。戸数が多くできない。
②郊外に関しては、アパート(長屋タイプ)2LDKの供給が多い傾向にあり需要が弱くなってきている。

 

                                          

 

 

 

 

 

 

21坪3LDK
《メリット》
①ファミリー・カップル需要=ファミリー(夫婦・子1~3人)がターゲット。
②差別化が出来、長期入居の為経営が安定する。
《デメリット》
①長期入居になる為、入居入れ替え時 修繕費の負担がある。
②2階建て戸建の場合、戸数が多く建築できない。

 

基本的な間取りのパターンとして1K・1LDK・2LDK・3LDKの需要 
メリット・デメリットにて間取りの需要が見えてきたと思います。

次に賃貸引っ越しステップアップのストーリーを考察します。

1K(単身者)勤務地エリア→1LDK(カップル)→結婚→1LDK(子1人)→2LDK(子2人)→3LDK(小学生2人以上)
1LDKにてお子さんがいる場合、校区が気になってきます。
2LDKにてお子さんが大きく成長された場合、音・部屋数(一人部屋)・進路が気になってきます。
校区を変えたくない為、最終は現状の立地圏内にて戸建分譲地・戸建(賃貸)・分譲マンション(賃貸・購入)を考えます。

つまり、賃貸はステップアップ事業です。
カップル・結婚・子育てのステップアップがある➡人が集まる➡人が増える。
その結果、冒頭のすべての既存間取りがある地域(幼稚園・学校・駅・幹線道路の近隣)は
戸建賃貸の適した場所(家賃の上下はあります。)になるという回答に至り、
これ以上アパート・マンションは需要が?と言われる地域でも今まであまり建築されてない立地にも建築可能になります。

視点が少しずれていますが、土地購入事業・所有地事業・地主様事業・事業家様事業の視点・ビジョンは異なる為
今回の質問テーマ【戸建賃貸の適した場所】に関しては戸建賃貸の建築が可能な場所にて解説いたしました。

今回、事業(収益物件)目線での適した場所としての回答は不完全です。
収支(事業計画)費用対効果の解説をしなければなりません。

冒頭で解説した様に利回りの上で最高は1Kタイプの間取りです。
〘基本的に賃貸事業は部屋が狭く家賃が高く設定できる立地が最高です。〙

では、逆に面積の大きい戸建賃貸3LDKの利回りは家賃は高額になるが間取りが多い分、収入効率が一般的に悪い事になります。
この度、戸建賃貸専門メーカーを立ち上げたのは入居需要・家賃・安心・建築費のバランスが取れなかった事業性の問題点
建築費の部分を超ローコスト・品質・仕様は建売戸建住宅を可能にできたからです。

例 建築メーカー 1K 10坪 〈構造鉄骨〉 約900万円(税抜)

  当社     3LDK 19坪 〈構造木造〉 900万円(税抜)

この点につきましては、今回の解説から外れますので次回以降
入門編にて建築・利回り質問にてご説明したいと思います。

熱くなり長文になりました。
では、また次回!!

 


 

 

 

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