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戸建賃貸講座【初級編】1-⑤事業開始後の修繕費はいくらかかるの?【20~30年】【回答】

2020.11.11

こんにちわ。部長です。

質問に答えます!

 

では早速、前回のおさらい・・・。

質問を要約すると

 

Q:「事業開始後の修繕費はいくらかかるの?【20~30年】』

今までの賃貸投資といえばアパート・マンション(共同住宅等)戸建賃貸があります。

どれも長期借入がほとんどで建物対応年数にそった20~30年間以上の経営をしている。

メーカーの修繕積立基準として、年間に建築費(本体工事費)の0.6%をシュミレーションしています。

弊社の戸建賃貸の修繕費も同じぐらいの積立をおこなうのか?

という質問です。

 

お答えいたします。

長期事業での建築費・税金の増減予想は不明確で、どのぐらい修繕費用がかかるのかわからない為

かなり難しい問題です。

行政のロジックが形成されている修繕積立金の考えに沿うのが妥当と考えます。

修繕費の額を計算する上で一番トラブルにならない(あっては困る)行政のロジックを形成しているのが、分譲マンションだと思います。

大勢の方が、1部屋づつ購入し建物・外構の共有部分・自身の部屋の修繕積立をしなければなりません。

共有者全員の意思が必要な為、方向性がしっかりしてますので計算式等を

まずご説明致します。

 

分譲マンションの修繕積立金額に関するガイドラインの計算式は以下になります。

 

Y=AX+B

Y:修繕積立金額の目安

A:専有床面積あたりの修繕積立金額

X:専有床面積

B:機械式駐車場がある場合の加算額

 

A計算方法

15階未満

建築延床面積    1㎡あたり平均値      事例の2/3があてはまる範囲

5,000㎡未満       218円         165~250円

5,000~10,000㎡      202円         140~265円 

10,000㎡            178円          135~220円 

20階以上

建築延床面積    1㎡あたり平均値      事例の2/3があてはまる範囲

              206円          170~245円 

 

B計算方法

機械式駐車場修繕費(一台)×台数×各住戸の負担割合

機械式駐車場修繕費2段~4段 1台分

2段 7,085円・3段 6,040円・4段 14,165円

 

この計算式を例であてはめると

12階建て、建築延床面積9,000㎡のマンション

専有面積100㎡の場合。

 

A=202円 X=100㎡

Y=202×100=20,200円(目安の平均値)

目安の幅としては、14,000円~26,500円になります。

 

※B計算は+αの為、例からは除外します。

 

 

これを質問にあった賃貸建築メーカーのシュミレーション基準の建築費(本体金額)×0.6%と比較してみます。

 

202円×100㎡=20,200円

月額積立20,200円×12ヶ月=242,400円

0.6%=242,400円だとすると建築費は

40,400,000円になります。

100㎡なので、約30坪間取りの分譲マンションが40,400,000円です。

建築費としては、全国平均の妥当な金額になりました。=0.6%は妥当な数字と考えます。

ただ、分譲マンション積立金は20年~30年~50年~100年

一律の修繕積立金額ではありません。

一定とも決められてなく、5年毎に改正されます。=多く修繕積立をした方が安全・安心になります。

 

次に戸建賃貸修繕費です。

戸建賃貸には共用部分がありません。ほぼ躯体(建物)のみになります。

内装修繕に関しましても入居者入替時に随時修繕。

大きな修繕(水廻り)工事等は賃貸物件・分譲マンション同様です。

 

したがって、

回答としては、共有部分の差額分

他の共有部分有の賃貸物件・分譲マンションの修繕積立金額比率 工事費(本体工事)0.6%より低い金額になると予想できます。

 

戸建賃貸は事業用の為、修繕費がかかる前に売却する場合もありますが、

冒頭にてお話し致しました 

長期事業での建築費・税金の増減予想は不明確で、どのぐらい修繕費用がかかるのかわからない事を踏まえ

これ以上かからないであろう想定の金額〘工事費(請負工事費)0.6%〙にて修繕積立シュミレーションを作成致します。

安心な金額を修繕積立する。必要な時、お客様が困らない事業計画を作成いたします。

 

もやっとした回答になってしまいましたが、弊社独自の修繕シュミレーションを見ていただければ安心していただけると思います

 

でわ、また次回。

 


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